세종 수루배마을 무순위 2세대, 분양가상한제 2억대 vs 시세 4억대, 11월 9일 하루 접수 전에 확인할 것

세종시 반곡동 캐슬앤파밀리에 디아트 수루배마을 1단지와 2단지에서 무순위(사후) 청약이 각각 1세대씩 나왔어요. 접수는 2026년 11월 9일 하루뿐이고, 청약홈에서 인터넷으로만 받아요. 청약통장은 필요 없어요.

공고문을 보면 규제가 거의 없어요. 재당첨 제한, 전매제한, 거주의무가 모두 없고, 비규제지역이에요. 대신 조건이 하나 있어요. 모집공고일(11월 3일) 현재 세종시에 사는 무주택세대구성원이어야 해요.

공급금액은 2단지 전용 59㎡가 2억 4,579만 원, 1단지 전용 96㎡가 3억 4,731만 원이에요. 같은 동네 최근 실거래와 비교하면 차이가 꽤 커요. 이 글은 "당장 넣으세요"가 아니라 어떤 물량인지, 숫자를 어디까지 믿을 수 있는지, 당첨 확률은 어느 정도인지, 당첨되면 무엇이 필요한지를 공고문 원문 기준으로 정리했어요.

한눈에 보기

시세와 전세가는 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터예요. 같은 단지·같은 면적의 최근 24개월 중앙값이고, 계산 근거는 아래 '시세와 비교하면'에 적어 두었어요.

어떤 물량인가요

이름 때문에 새로 분양하는 단지로 읽기 쉬운데, 그렇지 않아요. 공고문에서 확인되는 사실부터 정리할게요.

• 2016년에 분양한 단지예요. 최초 입주자모집공고일은 2016년 10월 27일이고, 이번 무순위(사후) 공고일은 2026년 11월 3일이에요.
• 이미 지어진 아파트예요. 2단지는 2019년 2월, 1단지는 2019년 8월에 준공됐고, 별도 견본주택이나 사이버모델하우스 없이 공급해요. 잔금을 다 내면 곧바로 입주할 수 있고, 입주 예정은 2026년 12월이에요.
• 미계약 세대예요. 이번에 공급하는 주택형은 최초 공고 때 1·2순위 청약이 마감된 주택형이고, 예비입주자에게 추가 기회를 준 뒤에도 남은 세대라고 적혀 있어요.
• 오래 비어 있던 집이에요. 공고문에 파란 글씨로 "최초 분양시점으로부터 상당기간 공실상태로 유지되었음을 인지"하고 계약하라는 문구가 있어요. 계약자는 계약 전에 내부 상태와 기시공 시설물을 충분히 확인해야 하고, 현재 상태 그대로 인수하며 시공 변경이나 교체를 요구할 수 없어요.
• 시행·시공은 롯데건설 단독이에요. 최초 공고 때는 신동아건설과 공동이었지만 사정 변경으로 이번에는 롯데건설만 밝혔어요.

왜 이 세대가 계약되지 않았는지는 공고문에 없어요. 이번 공급금액이 2016년 최초 분양가와 같은지도 적혀 있지 않아요. 공고문은 이번 공고에 적지 않은 주택공급가격 같은 세부 내용은 최초 입주자모집공고문(주택관리번호 2단지 2016001398-02, 1단지 2016001399-07)에서 확인하라고만 안내해요.

규제가 없는 대신 알아둘 것

공고문의 주요 정보는 이래요.

공급금액이 대지비와 건축비로 나뉘어 있는 건 분양가상한제 적용 주택이라서예요. 시세와 차이가 큰 이유를 이 구조로 짐작해 볼 수는 있지만, 이번 금액이 최초 분양가와 같은지는 위에서 말했듯 확인하지 못했어요.

주의할 점이 하나 있어요. 청약통장을 쓰지 않는 청약이라 당첨돼도 재당첨 제한 같은 제한은 받지 않아요. 하지만 무순위로 선정돼 계약하고 분양권을 소유하면, 이후 청약에서는 주택을 소유한 것으로 간주돼요(「주택공급에 관한 규칙」 제53조). 앞으로 일반 청약의 무주택 자격이나 가점을 기대하고 있다면 계산에 넣어야 해요.

전매제한이 없다는 것과 팔 때 세금이 없다는 것은 다른 이야기예요. 취득세와 양도소득세 같은 세금은 별도로 따져 보세요.

시세와 비교하면

근거

기준일: 2026년 11월 4일
단지 직접 비교: 세종 반곡동 수루배마을 1·2단지, 최근 24개월 매매·전세
  - 2단지 전용 59㎡: 매매 38건, 전세 73건
  - 1단지 전용 96㎡: 매매 25건, 전세 74건
동 기준 비교(무줍 산정): 반곡동 건축 후 10년 이하, 최근 6개월
  - 59㎡ 매매 34건(4개 단지), 84㎡ 매매 32건(6개 단지), 신뢰도 '매우 높음'
출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템

해제 거래는 뺐고, 전세는 월세가 없는 거래만 셌어요. 국토부 자료에는 단지명이 '수루배마을1단지·2단지'로 올라 있고 '디아트'라는 표기는 없어요. 최근 거래는 신고 지연(최대 30일)으로 이후에 더 반영될 수 있어요.

단지 직접 값은 24개월을 한꺼번에 본 중앙값이라, 최근 몇 달의 가격 변화는 덜 반영돼요. 무줍 청약 카드의 숫자는 반곡동 전체를 최근 6개월부터 본 값이라 두 값이 조금 달라요.

2단지 59㎡

• 공급금액은 2억 4,579만 원이고, 발코니 확장비를 더하면 2억 5,566만 원이에요.
• 같은 단지 59㎡의 24개월 매매는 38건, 중앙값 약 4억 2,000만 원이에요. 범위는 3억 4,700만~4억 7,000만 원이고, 전용 기준 평당 약 2,344만 원이에요.
• 공급금액만 보면 차이는 약 1억 7,421만 원(70.9%), 확장비까지 더하면 약 1억 6,434만 원(64.3%)이에요.
• 거래된 것 중 가장 낮은 3억 4,700만 원을 기준으로 해도 확장비 포함 약 9,134만 원 차이예요.

반곡동 전체를 본 무줍 기준 59㎡ 중앙값은 4억 1,000만 원이었어요. 단지 값이 약 1,000만 원 높은 정도라 두 결과가 크게 어긋나지 않아요. 무줍 카드에 표시된 예상 차익 1억 8,319만 원(74.5%)은 59㎡와 84㎡를 합친 평당가로 환산한 값이라 위 숫자들과 다르게 보일 수 있어요.

1단지 96㎡

• 공급금액은 3억 4,731만 원이에요 (전용 기준 평당 약 1,186만 원).
• 같은 단지 96㎡의 24개월 매매는 25건, 중앙값 약 8억 500만 원이에요. 범위는 6억 1,000만~9억 8,000만 원이고, 전용 기준 평당 약 2,749만 원이에요.
• 차이는 약 4억 5,769만 원(131.8%)이에요. 가장 낮은 6억 1,000만 원을 기준으로 해도 약 2억 6,269만 원 차이예요.

이 값은 앞에서 84㎡ 기준(6억 4,850만 원)으로 잡은 추정보다 훨씬 커요. 같은 크기의 거래가 충분히 있어서 단지 직접 값을 쓸 수 있게 됐기 때문이에요. 다만 범위가 3억 7,000만 원으로 넓어요. 층, 동, 거래 시점, 발코니 확장 여부에 따라 값이 크게 갈린다는 뜻이라, 배정되는 109동 1501호가 중앙값 근처일지는 알 수 없어요. 이 세대는 확장이 안 된 상태라 거래 중앙값보다 낮게 평가될 여지도 있어요.

전세가 기준 실투금

실투금은 총 납부 예정액에서 전세가를 뺀 값이에요. 전세가 제때 맞춰진다는 전제이고, 취득세, 등기비, 금융비용은 빠져 있어요.

이 숫자를 읽을 때

• 차익은 공급금액과 중앙값의 차이일 뿐이에요. 호수별 층·향 차이, 보수 비용, 세금은 들어 있지 않아요.
• 오래 비어 있던 집이라 내부 상태에 따라 수리 비용이 들 수 있어요.
• 중앙값은 지난 24개월의 가운데 값이라, 지금 같은 호수가 그 가격에 거래된다는 보장은 아니에요.

신청 자격 (공고문 기준)

판단 기준일이 공고일이라서, 지금 세종으로 전입한다고 자격이 생기지는 않아요.

무주택세대구성원은 신청자 본인, 배우자, 같은 세대별 주민등록표에 등재된 직계존속·직계비속 등으로 이뤄진 세대의 구성원 전원이 주택을 소유하지 않아야 해요. 일부는 무주택으로 보는 예외가 있어요. 예를 들어 전용 60㎡ 이하 아파트로 가격이 1억 원 이하(수도권 외)인 주택 1호만 가진 경우가 해당돼요. 자세한 기준은 공고문 '참고사항'의 주택소유여부 판정기준을 확인해 주세요.

공고문에는 1단지와 2단지를 동시에 신청할 수 있는지에 대한 문구가 없었어요. 신청 전에 분양사무실(031-717-7188)에 확인하거나, 하나만 고르는 게 안전해요.

일정과 신청 방법

실수하기 쉬운 부분이 몇 가지 있어요.

• 인증서가 제한돼요. 이 공고는 공동인증서와 금융인증서로만 로그인할 수 있어요. 네이버, KB국민, 토스, 신한, 카카오 인증서로는 신청할 수 없어요. 미리 발급해 두세요.
• 마감은 17:30이에요. 17:30까지 신청이 완료돼야 하고, 진행 중에 시간이 지나면 신청이 안 돼요.
• 서류는 11월 3일 이후 발급분만 인정돼요. 주민등록표등본·초본, 가족관계증명서, 혼인관계증명서, 출입국 사실증명, 인감증명서 등을 모두 이 날짜 이후에 발급받아야 해요.
• 착오 신청은 수정이 안 돼요. 잘못 신청한 책임은 신청자에게 있어요.
• 스미싱을 조심하세요. 당첨 문자에는 링크가 들어가지 않아요.

당첨되면 필요한 돈

핵심은 계약에서 잔금까지 약 6주라는 점이에요. 공고문은 몇 가지를 분명히 해 두었어요.

• 계약금은 현장에서 현금으로 받지 않아요. 계좌이체로 바로 낼 수 있어야 하고, 1일 이체 한도를 미리 확인하라고 해요.
• 잔금에는 선납 할인이 없어요.
• 대출기관 알선도 없어요. 대출이 안 되거나 한도가 모자라면 계약자가 직접 내야 하고, 기한을 넘기면 연체료가 붙어요.
• 정해진 계약 체결일에 계약금을 내고 계약하지 않으면 당첨을 포기한 것으로 보고 이의를 제기할 수 없어요.

대출은 당첨 전에 은행에 문의해 한도와 가능 여부를 확인해 두는 게 좋아요. 이 글에서는 한도를 단정하지 않을게요.

당첨 확률은 어느 정도로 봐야 할까

공급이 1세대이니 신청자 수가 곧 경쟁률이에요. 숫자로만 보면 이렇게 돼요.

실제 신청자 수는 알 수 없어요. 참고할 만한 사례는 있어요. 2020년 11월 세종 나성동 리더스포레 잔여 1세대(99㎡, 분양가 4억 4,190만 원)에는 24만 9,000대 1의 경쟁률이 몰렸어요. 그 뒤 자격이 좁혀져서 같은 수준은 아니겠지만, 시세와 공급금액 차이가 크면 신청이 몰린다는 점은 같아요. 특히 1단지는 단지 실거래 중앙값과의 차이가 4억 원을 넘어서 관심이 더 쏠릴 수 있어요.

그래서 이 청약은 당첨되면 큰 차익, 안 돼도 잃는 건 없는 응모 정도로 보는 게 현실적이에요. 이 청약 하나에 자금 계획을 맞춰 두면 곤란해요.

한계와 주의

• 단지 시세는 최근 24개월 중앙값이라 최근 변화를 덜 반영하고, 특히 1단지 96㎡는 거래 가격 범위가 넓어요.
• 거래 데이터에는 층·확장 여부가 같이 반영돼 있어서, 배정 호수의 실제 가치와는 차이가 있을 수 있어요.
• 오래 비어 있던 집이라 하자나 설비 상태를 계약 전에 직접 확인해야 해요. 현재 상태 그대로 인수해요.
• 이 세대가 미계약으로 남은 이유와 공급금액이 최초 분양가와 같은지는 공고문으로 확인되지 않아요.
• 투자 권유가 아니에요. 최종 판단과 책임은 신청자에게 있어요.

신청 전 체크리스트

1. 모집공고일(11월 3일) 현재 세종에 거주하는지, 세대원 전원이 무주택인지
2. 공동인증서 또는 금융인증서를 발급해 두었는지
3. 1단지와 2단지 중 어느 쪽에 신청할지 정했는지 (동시 신청 가능 여부는 분양사무실에 확인)
4. 계약금을 계좌이체로 낼 수 있는지, 잔금은 어떻게 마련할지
5. 서류를 11월 3일 이후 발급분으로 준비할 수 있는지
6. 당첨 시 이후 청약에서 주택 소유로 간주되는 점을 받아들일 수 있는지

참고 자료

• 청약홈, 수루배마을 1단지 무순위(사후) 입주자모집공고: 일정, 자격, 공급금액, 납부 조건
• 청약홈, 수루배마을 2단지 무순위(사후) 입주자모집공고: 일정, 자격, 공급금액, 납부 조건
• 무줍 청약 상세, 수루배마을 2단지: 시세·전세 비교 계산 결과
• 무줍 청약 상세, 수루배마을 1단지: 시세·전세 비교 계산 결과
• 국토교통부 실거래가 공개시스템: 매매·전월세 실거래 원천
• 세종포스트, 수루배마을 무순위 공급 기사(2021년 3월): 세종 무순위 경쟁률 사례
• 뉴스토마토, 캐슬앤파밀리에 디아트 견본주택 기사: 단지 개요