전세난 속 무주택자, 지금 집 사도 될까요? 토허제 완화부터 5억~6억 아파트까지

들어가며: 전세는 없고, 월세는 오르고, 집값은 비싸요

"전세 만기가 다가오는데 집주인이 1억 원을 더 올려 달래요. 이참에 집을 사야 할까요?" 요즘 무주택자분들이 가장 많이 하는 고민입니다. 서울에서는 전월세 매물을 찾기 어렵고, 그 여파가 경기·인천까지 번지고 있어요. 여기에 토지거래허가제는 또 바뀌었고, 대출 규제가 더 세진다는 소문까지 돌면서 판단이 더 어려워졌습니다.

이 글에서는 전세난이 왜 쉽게 끝나지 않는지, 10월부터 무엇이 달라졌는지, 그리고 지금 무주택자가 어떤 기준으로 판단하면 좋을지 정리해 드릴게요.

1. 전세난은 왜 끝나지 않을까요?

3년 전 착공이 지금의 입주를 정합니다

올해 1\~7월 서울 아파트 입주 물량은 약 1만 7천 가구로, 작년 같은 기간(약 3만 4천 가구)의 절반에 그쳤습니다. 집을 짓기 시작해 입주하기까지 보통 3년이 걸리는데, 2022\~2023년 착공이 크게 줄었기 때문이에요.

이 시기 착공이 줄어든 데는 여러 이유가 겹쳤습니다.

• 금리 급등: 자금 조달 비용이 크게 늘었습니다.
• 원자재 가격 상승: 러시아·우크라이나 전쟁 이후 공급망이 흔들렸어요.
• 집값 하락: 비용이 올랐는데 비싸게 팔 수 없으니 공급 주체가 손을 놓았습니다.
• 정비사업 규제: 안전진단 강화, 재건축 초과이익 환수, 분양가 상한제가 시장 상황과 맞지 않게 유지됐어요. 빈땅이 없는 서울에서는 정비사업이 곧 공급이기 때문에 타격이 컸습니다.

반가운 소식도 있어요. 올해 1\~7월 서울 착공은 약 1만 5천 가구로 작년(약 9,600가구)보다 크게 늘었습니다. 다만 올해 입주 물량과 비슷한 수준이라, 3년 뒤에도 지금과 비슷한 공급이 예상됩니다. 서울 입주는 올해 2만 가구 중반에서 내년 1만 가구 중반, 그 뒤로 1만 가구 수준으로 줄어들 전망이에요. 예년 평균이 4만 가구 안팎이었던 것과 비교하면 크게 부족합니다.

반면 수도권 전체 착공은 2023년 약 10만 가구에서 2024·2025년 각각 약 15만 가구로 늘었습니다. 서울 외 경기·인천에서는 내년부터 입주가 다소 늘 수 있다는 뜻이에요.

사람들이 이사를 가지 않습니다

데이터 기준과 출처입니다. 단위는 %이고, 선은 절반인 50% 기준선입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 바탕으로 한 언론 보도 수치이며, 2026년 1월부터 8월까지의 월별 전월세 계약 중 갱신 계약 비중입니다.

갱신 비중은 올해 내내 40% 중반에 머물다가 8월에 처음으로 절반을 넘었습니다. 갱신 계약 가운데 약 60%는 계약갱신청구권(5% 인상 상한)을 쓰지 않고 시세대로 올려 준 합의 갱신이었어요. 일부는 월세가 두 배로 뛰기도 했는데, 성동구 옥수동의 한 84㎡ 아파트는 보증금 8억 원에 월세가 80만 원에서 160만 원으로 올랐습니다. 중구·구로·강서처럼 가격이 많이 오른 외곽 지역일수록 합의 갱신 비율이 80%를 넘었어요.

올해 들어서는 월세 거래가 전세를 처음으로 추월했습니다. 1\~7월 서울 아파트 전세는 약 7만 4천 건, 월세는 약 7만 5천 건이에요.

전월세가 나오는 길이 세 개 모두 막혔습니다

세 경로가 모두 막혀 있어, 서울 전월세난은 적어도 2\~3년은 구조적으로 이어질 가능성이 큽니다. 규제가 강하고 급진적일수록 시간이 지난 뒤 부작용도 커진다는 점을 기억해 두세요.

2. 토지거래허가제, 10월부터 이렇게 달라졌어요

작년 10월 15일부터 서울 전역과 경기 일부 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 집을 사는 절차가 크게 까다로워졌습니다. 핵심은 세 가지였어요.

• 계약 전에 구청 허가를 먼저 받아야 합니다.
• 잔금 후 4개월 안에 반드시 입주해야 합니다.
• 입주 후 2년간 실거주 의무를 채워야 합니다.

세입자가 있는 집은 아예 거래가 막혔었어요

문제는 세입자가 살고 있는 집이었습니다. 세입자 계약이 1년 남았다면, 새 집주인은 세입자를 내보낼 수도 없고 4개월 안에 입주할 수도 없었죠. 결국 이런 집들은 매물에서 사라졌고, 매물이 줄어 오히려 집값을 자극했어요. 집을 팔아야 하는 집주인이 세입자에게 나가 달라고 요구하는 일도 늘면서 세입자 불안도 커졌습니다.

그래서 정부는 지난 5월, 세입자의 계약 만기까지는 입주를 미룰 수 있게 한 번 완화했고, 이번에 그 범위를 더 넓혔어요.

10월 1일부터 달라진 점

꼭 지켜야 할 조건 두 가지

1. 무주택을 계속 유지했어야 합니다. 2026년 5월 12일 이후 계속 무주택이었던 분만 해당돼요. 지금 가진 집을 팔고 세입자 있는 집을 사는 방식은 안 됩니다.
2. 기존 임대차 계약의 만기가 2027년 12월 31일 이전이어야 합니다. 예를 들어 어제 새로 맺은 2년 계약이라면 첫 만기가 2028년이라 대상이 아니에요.

입주를 아예 안 해도 되는 것은 아닙니다. 유예된 기간이 끝나면 반드시 입주해서 2년을 살아야 해요.

매수자와 매도자 모두 기회가 생겼습니다

• 매수자: 세입자가 있는 집은 거래 난이도가 높아 시세보다 저렴하게 나오는 편입니다. 내년 결혼을 앞둔 예비 부부나 2년 뒤 서울로 올라올 계획인 분이라면, 중개사무소에 "당장 입주할 필요는 없으니 세입자 있는 저렴한 물건도 보여 달라"고 요청해 보세요.
• 매도자: 세입자 때문에 팔지 못한다고 포기했던 분이라면, 이제 이런 집을 찾는 매수자가 생길 수 있습니다. 인근 중개사무소와 가격을 상의해 매물로 내놓는 것을 검토해 보세요.

3. 서울 전세난, 경기·인천으로 번지고 있어요

한국부동산원에 따르면 8월 경기와 인천의 전세가격지수는 모두 기준선인 100을 넘었습니다. 100보다 높으면 전세가 부족하다는 뜻이에요.

왜 서울보다 늦게, 지금 오를까요?

경기·인천도 새 아파트 입주가 적은 건 서울과 같습니다. 그런데 서울은 전역이 토지거래허가구역이라 누군가 사서 전세를 놓는 길이 막혀 있는 반면, 경기·인천은 상당수 지역에서 그게 가능했어요. 그래서 전세가가 더 천천히 올랐죠.

최근 상황이 달라진 건 서울에서 집을 구하지 못한 분들이 서울과 맞닿은 경기·인천 지역으로 이동하고 있기 때문입니다. 실제로 서울과 가까운 지역부터 매물이 줄고 가격이 오르고 있어요.

서울에서 1년 동안 벌어진 일을 거울로 보세요

올해 서울에서는 고가 지역이 조정을 받는 사이, 15억 원 이하 아파트가 가장 많이 올랐습니다. 두 가지 조건이 겹쳤기 때문이에요.

1. 대출이 살아 있었습니다. 주택담보대출 한도는 15억 원 이하가 최대 6억 원, 15억\~25억 원이 4억 원, 25억 원 초과가 2억 원입니다. 생애 최초 구입자는 LTV 70%까지 받을 수 있어요.
2. 전세난이 심했습니다. 6억 원짜리 아파트 전세가 2억 8천만 원에서 4억 원으로 오르자, 1억 원 넘게 올려 주느니 대출을 받아 사는 편이 낫다고 판단한 분들이 매매로 돌아섰어요.

경기·인천은 과천·분당 같은 일부를 빼면 대부분 15억 원 이하라 첫 번째 조건을 이미 갖추고 있습니다. 여기에 전세난이라는 두 번째 조건이 더해지고 있으니, 서울 외곽에서 벌어진 상승 구조가 그대로 옮겨 갈 수 있다는 분석이 나와요.

그래도 아무 데나 사면 안 됩니다

경기도는 서울보다 훨씬 넓고 빈 땅도 많습니다. 지역마다 입주 물량 편차가 크기 때문에, 관심 지역 근처에 앞으로 2\~3년 안에 입주할 단지가 많은지 꼭 살펴보세요. 새 아파트에서 전세가 대거 풀리면 전세가 상승의 전제가 깨질 수 있습니다.

4. 전세·월세·매매, 이렇게 비교해 보세요

전세금을 크게 올려 달라는 통보를 받으면 당황해서 급하게 결정하기 쉽습니다. 이럴 때일수록 숫자를 나란히 놓고 비교해 보세요.

상황별 판단 기준

매매가와 전세가 차이가 큰 지역(예: 매매 30억, 전세 15억)은 전세가 4억 원 올라도 매매로 넘어가기 어렵습니다. 반대로 서울 외곽처럼 차이가 작고 대출도 잘 나오는 지역에서는 매매 전환이 쉽게 일어나, 그만큼 가격이 빠르게 오르고 있어요.

계약갱신청구권은 만능이 아니에요

많은 분들이 계약갱신청구권을 쓰면 무조건 4년을 살 수 있다고 생각하지만, 집주인이 직접 들어와 살겠다고 하면 갱신을 거절할 수 있습니다. 지금처럼 집주인 우위 시장에서는 이런 일이 자주 생겨요.

그래서 만기 직전까지 서로 눈치만 보지 말고, 여유가 있을 때 솔직하게 먼저 말을 꺼내는 편이 좋습니다. 예를 들면 이렇게요.

"계약이 6개월 정도 남았는데, 사정상 2년 정도 더 살고 싶습니다. 요즘 정책도 바뀌고 해서 집주인분 생각이 궁금하고, 저도 미리 준비하려고 연락드렸어요."

일찍 대화를 시작하면 합의 갱신이든, 청구권을 쓰는 갱신이든, 서로 받아들일 수 있는 선을 찾을 시간이 생깁니다. 만기 2주 전에 갑자기 나가 달라는 말을 듣는 상황은 피할 수 있어요.

5. 5억\~6억 아파트가 주목받는 이유

전세난은 원래 집을 살 계획이 없던 가구까지 매매 수요로 끌어들입니다. 그중에서도 5억\~6억 원대 아파트가 주목받는 데는 이유가 있어요.

• 보금자리론을 쓸 수 있습니다. 매매가 6억 원 이하에 적용되고, 최근 소득 요건이 완화돼 맞벌이 부부도 활용하기 쉬워졌어요. 다자녀 가구는 4억 원, 생애 최초는 4억 2천만 원까지 한도가 나오고 DSR이 적용되지 않습니다.
• 1주택자도 활용할 수 있습니다. 기존 집을 3년 안에 처분하는 조건으로, 집이 있는 상태에서 추가로 대출받아 살 수 있어요. 갈아타기가 막혔을 때 우회로가 될 수 있습니다.
• 아직 덜 회복된 가격대입니다. 상당수가 전고점 대비 80%대에 머물러 있어 상승 여력이 남아 있다는 평가예요.

세입자 낀 매물은 '후순위 대출'로 계산해 보세요

규제지역의 무주택자는 세입자가 있는 집을 살 때도 후순위 대출을 받을 수 있습니다. 대략적인 한도는 매매가 × 70% − 기존 보증금이에요. 예를 들어 5억 원짜리 집에 보증금 3천만 원 월세가 끼어 있다면 3억 5천만 원에서 3천만 원을 뺀 3억 2천만 원까지 가능하다는 계산입니다. 다만 비규제지역에서는 이 대출이 나오지 않고, 나중에 직접 입주할 때 보증금을 돌려줄 현금은 따로 준비해야 해요.

언급된 단지 예시

이 단지들은 한 유료 멤버십 콘텐츠에서 소개한 예시라 시세와 매물 조건은 수시로 바뀝니다. 특히 검단처럼 "아직 덜 오른 곳에 물이 들어오길 기다리라"는 접근은 기다림이 길어질 수도 있다는 점을 함께 생각해 보세요. 또 실거주 의무 등으로 매수 후 최소 2년은 팔기 어려운 경우가 많으니, 당장의 상승보다 2년 뒤의 시세가 더 중요합니다.

6. 대출 추가 규제설과 토허제 해제 논의, 어디까지 사실일까요?

단톡방을 뒤흔든 대출 규제 '찌라시'

최근 부동산 커뮤니티와 단톡방에 주택담보대출 추가 규제안이라는 미확인 정보가 두 가지 버전으로 퍼졌습니다.

논란이 커지자 금융위원회는 해명자료를 내고 사실이 아니며 수사를 의뢰하겠다고 밝혔습니다. 국토교통부도 서울 아파트 상승폭이 7월 이후 줄고 소비심리가 꺾인 만큼 추가 규제를 검토할 이유가 없다는 입장이에요.

그런데도 소문이 퍼진 이유

소문이 힘을 얻은 데는 배경이 있습니다.

• 외곽 과열 신호: 경기도 주간 매매가 변동률이 0.15% → 0.18% → 0.26%로 커졌습니다. 보통 주간 0.25%를 넘으면 과열 신호로 봐요.
• 15억 원 이하에 쌓이는 수요: 세제 개편은 초고가 아파트 중심이라, 대출이 최대 6억 원까지 나오는 15억 원 이하 아파트에는 영향이 크지 않았습니다.
• 정책 당국자 발언: LH 사장은 국정감사에서 15억 원 이하 주택의 대출 한도를 4억 원으로 줄여야 한다는 의견을 밝혔고, 대통령도 능력을 벗어난 대출로 집을 사는 데 대해 우려를 나타냈어요.

정부는 부인하고 있지만, 서울 주간 상승률이 개입 신호로 여겨지는 수준까지 다시 오르면 대책이 나올 가능성은 남아 있습니다. 거론되는 방향은 15억 원 이하 대출 한도를 4억 원으로 줄이거나, 규제지역 생애 최초 LTV를 70%에서 낮추는 방안 정도예요. 실제로 한도가 줄어든다면 최근 과열의 중심인 15억\~22억 원대 아파트가 타격을 받고, 10억 원 이하 아파트로 수요가 몰릴 수 있다는 전망도 있습니다.

경기도의 토허제 해제 요청

경기도에서는 현재 15곳이 토지거래허가구역으로 묶여 있습니다. 작년 10월 대책으로 12곳이 지정됐고, 올해 구리·용인 기흥·화성 동탄이 추가됐어요. 국정감사에서는 야당 의원들이 규제 이후 지정 지역 집값이 최대 20%까지 오르고 전세 매물이 크게 줄었다며 풍선 효과를 지적했습니다. 경기도지사도 투기 억제 목적이라면 효과를 보고 빠르게 해제해야 한다는 의견을 정부에 내고 있다고 밝혔어요.

다만 지난 8월 국토교통부 장관에게도 토지거래허가구역 지정 권한이 생겨, 지자체가 단독으로 해제하기는 어렵습니다. 올해 2월 서울 일부 지역에서 해제한 뒤 잠실 등 송파 일대 집값이 급등해 더 넓게 재지정했던 경험도 있어, 당분간 정부가 규제를 쉽게 풀기는 어려울 것이라는 관측이 많아요. 올해 말 지정 기한이 다가오는 만큼 연장 여부는 계속 지켜봐야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 전세난이 심하니 지금 당장 아무 집이나 사야 할까요?

그렇지 않습니다. 전세난이 2\~3년 이어질 가능성이 크다는 건 내집마련의 근거가 되지만, 패닉에 빠져 준비 없이 사면 후회하기 쉬워요. 3\~6개월 정도 관심 지역의 입주 물량, 대출 한도, 매매가와 전세가 차이를 살펴본 뒤 결정해도 늦지 않습니다.

Q. 집이 한 채 있는데, 세입자 낀 집을 사서 나중에 들어가도 되나요?

토지거래허가구역에서는 안 됩니다. 입주 유예 특례는 2026년 5월 12일 이후 계속 무주택을 유지한 실수요자만 받을 수 있어요. 1주택자라면 보금자리론의 3년 내 처분 조건처럼 다른 방법을 따져 보세요.

Q. 대출 규제가 강화된다는데, 그 전에 서둘러야 할까요?

현재 금융위원회와 국토교통부 모두 추가 규제를 부인하고 있습니다. 소문만 믿고 서두르기보다, 지금 기준으로 내가 감당할 수 있는 대출 범위 안에서 계획을 세우는 것이 먼저예요.

당신이 해야 할 일

• 전세 만기 5\~6개월 전에 집주인과 갱신 의사를 미리 이야기하기
• 올려 달라는 전세금과 같은 집의 매매가를 나란히 놓고 비교하기
• 월세를 알아본다면 같은 집을 샀을 때의 대출 이자와 비교하기
• 관심 지역의 앞으로 2\~3년 입주 물량 확인하기
• 2026년 5월 12일 이후 무주택을 유지했는지 확인하고, 세입자 낀 매물도 함께 보기
• 보금자리론·생애 최초 대출 등 내가 받을 수 있는 대출 한도 미리 확인하기
• 입주 시점에 필요한 보증금 반환 자금까지 포함해 자금 계획 세우기

마지막 당부

전세난은 단기간에 끝날 문제가 아닐 가능성이 큽니다. 그렇다고 불안감에 서두를 필요는 없어요. 지금 내 전세금, 살고 싶은 지역의 매매가, 받을 수 있는 대출을 한 장에 정리해 보면, 생각보다 선택지가 보일 수 있습니다.

이 글의 수치와 단지 정보는 여러 투자 콘텐츠의 설명(일부는 자동 자막 기준)을 정리한 것이고, 일부 단지 소개에는 유료 멤버십 홍보 목적이 섞여 있습니다. 대출 한도와 토지거래허가제 세부 요건은 개인 상황에 따라 다르니, 실제로 계약하시기 전에는 은행, 구청, 국토교통부 안내로 꼭 다시 확인해 보세요.

이 글은 2026년 10월 기준으로 작성했습니다.

참고 영상

• "토허제가 또 바뀌었습니다" 무주택자가 지금 알아야 할 것, 10월부터 이렇게 달라졌습니다 (주간머니이슈 부동산편 풀버전) — 월급쟁이부자들TV
• "어디를 사야 할까?" 5억\~6억 아파트 매매 추천 — 쇼킹부동산
• "금융위 긴급 대응" 부동산 커뮤니티, 단톡방이 뒤집어졌습니다! — 쇼킹부동산