들어가며: 견본주택엔 2만 7천 명, 특공은 절반도 못 채웠다
아크메르 동탄은 견본주택 개관 사흘 만에 2만 7천여 명, 청약 직전 주말에도 1만여 명이 다녀갈 만큼 관심이 뜨거웠습니다. 그런데 10월 26일 진행된 특별공급 결과는 예상 밖이었어요. 95·99블록을 합쳐 726세대 모집에 269건, 평균 0.37대 1로 모집 물량의 절반도 채우지 못했습니다.
그렇다면 오늘(10월 27일) 진행되는 1순위 청약은 어떨까요? 특별공급에서 남은 물량은 일반공급으로 넘어가기 때문에, 1순위를 고민하는 분에게는 오히려 기회가 될 수도 있습니다. 1순위 접수는 오늘 17시 30분에 마감되고, 2순위는 내일(10월 28일)이에요.
이 글에서는 특별공급 결과를 유형·타입별로 뜯어보고, 미달 원인과 1순위·2순위에 미칠 영향을 정리해 드릴게요. 단지 자체의 분양가·자금 계획이 궁금하다면 앞서 쓴 '아크메르 동탄, 17억 넣어도 될까요?' 글을 함께 보시면 좋아요.
| 주제 | 한 줄 정리 |
|---|---|
| 특공 결과 | 95블록 0.68대 1, 99블록 0.24대 1, 합계 0.37대 1로 미달 |
| 유형별 | 95블록 기준 생애최초(1.5)·신혼부부(1.2)·신생아(1.07)만 1대 1을 넘었어요 |
| 타입별 | 84㎡C 타입만 정원을 넘겼고, 116㎡ 이상 중대형은 대부분 미달 |
| 미달 원인 | 17억 원 넘는 분양가와 특공 소득 기준 사이의 간극이 가장 큰 이유로 꼽혀요 |
| 1순위 영향 | 특공 미달분이 일반공급으로 넘어가 1순위 물량이 늘어납니다 |
| 판단 기준 | 경쟁률보다 '현금 15억 원 가까이를 마련할 수 있는가'가 먼저예요 |
1. 특별공급 결과 한눈에 보기
| 구분 | 모집 세대 | 접수 건수 | 경쟁률 |
|---|---|---|---|
| 아크메르 동탄 95 | 217세대 | 148건 | 0.68대 1 |
| 아크메르 동탄 99 | 509세대 | 121건 | 0.24대 1 |
| 합계 | 726세대 | 269건 | 0.37대 1 |
99블록은 84㎡ 비중이 높아 특공 물량 자체가 95블록의 두 배가 넘는데, 신청은 오히려 더 적었습니다. 가장 물량이 많은 99블록 84㎡A 타입은 185세대에 68건(0.37대 1)이 접수됐어요.
95블록 유형별 경쟁률
[embedded content: 청약홈 접수 결과(영상·보도 인용) · 유형별 단순 경쟁률\]
| 유형 | 모집 세대 | 접수 건수(해당·기타 경기·기타 지역) | 경쟁률 |
|---|---|---|---|
| 다자녀 | 81세대 | 40건(25·12·3) | 0.49대 1 |
| 신혼부부 | 40세대 | 48건(22·15·11) | 1.20대 1 |
| 생애최초 | 18세대 | 27건(11·8·8) | 1.50대 1 |
| 노부모 부양 | 24세대 | 2건 | 0.08대 1 |
| 신생아 | 27세대 | 29건(16·9·4) | 1.07대 1 |
| 기관추천 | 27세대 | 2건 | 0.07대 1 |
여섯 유형 중 신혼부부, 생애최초, 신생아 세 가지만 정원을 넘겼습니다. 가장 많은 81세대가 배정된 다자녀는 절반도 채우지 못했고, 노부모 부양과 기관추천은 각각 두 건뿐이었어요.
2. 타입별로 보면: 84C만 정원을 넘었어요
95블록의 타입별 단순 경쟁률을 유형별로 나눠 보면, 정원을 넘긴 곳은 84㎡C 타입뿐입니다.
| 타입(95블록) | 다자녀 | 신혼부부 | 생애최초 | 신생아 | 노부모 부양 |
|---|---|---|---|---|---|
| 84㎡C | 1.33대 1(18세대) | 1.56대 1(27세대) | 2.00대 1(12세대) | 1.44대 1(18세대) | 접수 없음 |
| 84㎡F | 0.56대 1(9세대) | 0.46대 1(13세대) | 0.50대 1(6세대) | 0.33대 1 | 접수 없음 |
| 116㎡A | 0.33대 1(9세대) | - | - | - | 0.67대 1(2건) |
| 116㎡B | 0.22대 1(18세대) | - | - | - | 접수 없음 |
| 128㎡A | 0.22대 1(9세대) | - | - | - | 접수 없음 |
| 129㎡B | 0.11대 1(18세대) | - | - | - | 접수 없음 |
※ '-'는 해당 유형에 배정되지 않은 타입이에요.
두 블록을 합쳐도 같은 흐름입니다. 84㎡C 타입은 98세대 모집에 118건이 몰려 1.20대 1로 유일하게 신청이 공급을 넘었어요. 99블록에서는 99㎡A 타입이 10세대에 7건(0.7대 1)으로 가장 높았고, 공급이 가장 많은 84㎡A 타입은 185세대에 68건(0.37대 1)에 그쳤습니다.
같은 84㎡도 지역별로 달랐어요
95블록 84㎡C 타입을 지역별로 보면, 다자녀는 화성시 거주자 경쟁률이 2.11대 1로 높았던 반면 기타 지역 접수는 한 건도 없었습니다. 반면 신혼부부·생애최초·신생아는 기타 경기 거주자 경쟁률이 4대 1 안팎으로 가장 높았어요. 화성 밖 경기 거주 젊은 가구의 관심이 생각보다 컸다는 뜻입니다.
정리하면, 같은 단지 안에서도 \*\*'84㎡ 일부 타입은 경쟁, 중대형과 나머지 84㎡는 미달'\*\*로 극명하게 갈렸습니다.
3. 왜 미달이 났을까요?
1) 특공 소득 기준과 17억 원 분양가의 간극
특별공급은 소득·자산 기준이 있는 제도입니다. 이번 공고에서 신혼부부는 1단계 우선공급이 도시근로자 월평균 소득 100%(맞벌이 120%) 이하, 생애최초와 신생아는 130% 이하가 기준이었어요. 이 정도 소득의 가구가 84㎡ 기준 17억 원대 분양가, 실제로는 현금 14억\~15억 원을 마련하기는 쉽지 않습니다. 앞선 글에서 계산했듯 84㎡도 계약 후 중도금 기간에만 약 5억 원, 입주 때 다시 9억 원 넘게 필요해요.
2) 대형 평형은 특공 수요층과 맞지 않았어요
116㎡ 이상은 분양가가 22억\~25억 원대입니다. 특공 대상 가구가 감당하기 어려운 가격이다 보니 중대형 타입은 대부분 0.1\~0.3대 1에 그쳤어요. 특히 노부모 부양 특공은 무주택 세대주 요건까지 붙어, 대형 평형 수요가 있는 갈아타기 가구와는 거리가 멀었습니다.
3) 같은 84㎡라도 선호가 갈렸어요
84㎡C 타입만 정원을 넘긴 반면 84㎡F, 99블록 84㎡A는 미달이었습니다. 타입별 평면과 향, 동 위치, 분양가 차이가 선택을 갈랐다고 볼 수 있어요. 95블록은 반송역 직결 추진과 학교 배정 측면에서 99블록보다 선호도가 높다는 평가가 많았던 점도 영향을 줬을 수 있습니다.
4) 견본주택 방문객 ≠ 청약자
견본주택에는 수만 명이 몰렸지만, 상당수는 동탄 집값 흐름을 확인하거나 하이엔드 마감을 구경하려는 방문객이었을 가능성이 큽니다. 방문객 규모만으로 실제 청약 경쟁률이나 계약 결과를 예측하기는 어렵다는 점이 다시 확인된 셈이에요.
4. 1순위에는 어떤 영향이 있을까요?
특공에서 남은 물량은 1순위로 넘어갑니다
특별공급에서 채우지 못한 물량은 일반공급으로 넘어가요. 두 블록 특공에서 신청이 들어오지 않은 물량만 단순 계산해도 약 450세대(726세대 − 269건)입니다.
| 구분 | 95블록 | 99블록 |
|---|---|---|
| 원래 일반공급 | 595세대 | 487세대 |
| 특공 미신청 물량(단순 계산) | 약 69세대 | 약 388세대 |
| 1순위로 늘어날 수 있는 물량 | 최대 약 660세대 | 최대 약 880세대 |
※ 특공 신청자 중 부적격자가 나오면 남는 물량은 달라질 수 있어, 정확한 일반공급 물량은 청약홈에서 확인해야 합니다.
예상 경쟁률도 다시 봐야 해요
청약 전에는 평균 20\~30대 1 수준의 경쟁률을 예상하는 분석이 많았습니다. 하지만 특공 결과로 보면 1순위 경쟁률은 그보다 낮게 나올 가능성이 커졌어요. 다만 1순위는 소득 기준이 없고, 자금 여력이 있는 갈아타기 수요와 서울·수도권 수요가 함께 들어오기 때문에 특공보다는 경쟁이 치열할 수 있습니다.
타입별로는 이렇게 예상해 볼 수 있어요
- 84㎡ 인기 타입(84C 등): 특공에서도 정원을 넘긴 만큼 1순위에서도 경쟁이 붙을 가능성이 높아요. 가점제 비중이 70%라 가점이 낮다면 추첨 30%를 노려야 합니다.
- 84㎡ 비인기 타입, 99블록 84㎡: 특공 미달분이 대거 넘어와 물량이 크게 늘어나, 상대적으로 당첨 확률이 높아질 수 있어요.
- 116㎡ 이상 중대형: 1순위에서도 미달이 날 수 있습니다. 그럴 경우 내일(10월 28일) 2순위로 넘어가고, 그래도 남으면 이후 무순위(줍줍)로 나올 가능성도 있어요.
경쟁률보다 중요한 건 '계약률'
청약 경쟁률이 낮아도 당첨자가 계약을 포기하면 미계약 물량이 생깁니다. 반대로 경쟁률이 낮아 당첨이 쉬워지더라도, 자금을 맞추지 못하면 당첨 자체가 부담이 될 수 있어요. 당첨되면 재당첨 제한 10년이 붙는다는 점도 기억해 두세요.
5. 지금 청약을 고민 중이라면
특공 미달 소식을 듣고 "생각보다 쉽게 당첨되겠는데?"라는 생각이 들 수 있어요. 하지만 당첨 확률이 높아졌다는 것과 이 집을 감당할 수 있다는 것은 다른 이야기입니다. 아래 순서로 따져 보세요.
1단계: 자금부터 확인하세요
| 항목(84㎡, 분양가 약 17억 원 기준) | 금액 |
|---|---|
| 1차 계약금(분납) | 주택형에 따라 1천만\~3천만 원 |
| 계약금 10% 전체(1차 계약금 포함) | 약 1억 7천만 원 |
| 중도금 중 대출이 안 되는 몫(자납 20%) | 약 3억 4천만 원 |
| 입주 때 필요한 현금(잔금·확장비·이자·취득세) | 약 9억 6천만 원 |
| 총 필요 현금 | 약 14억 7천만 원 |
자세한 계산은 앞선 아크메르 동탄 분석 글에 정리해 두었어요. 계약금을 나눠 낼 수 있어 초기 부담은 낮아 보이지만, 결국 입주까지 15억 원 가까운 현금이 필요하다는 점은 달라지지 않습니다.
2단계: 내 상황에 맞는 판단
| 이런 분이라면 | 판단 |
|---|---|
| 현금 15억 원 가까이 마련할 수 있고, 장기 실거주할 무주택 세대주 | 특공 미달로 1순위 기회가 커졌어요. 84㎡ 비인기 타입이나 99블록도 함께 검토해 보세요 |
| 동탄 집을 팔고 넓혀 가려는 1주택자 | 중대형은 1순위에서도 경쟁이 약할 수 있어, 처분 조건 추첨이나 2순위를 노려 볼 만합니다 |
| 가점은 높지만 자금이 빠듯한 분 | 비싸게 분양받는 느낌이 강하고 10년 재당첨 제한도 붙어요. 다른 단지를 기다리는 편이 나을 수 있어요 |
| "미달이니 일단 넣고 보자"는 분 | 당첨 후 포기하면 재당첨 제한이 남습니다. 자금 계획 없이 넣는 건 피하세요 |
3단계: 일정 확인
| 일정 | 날짜 |
|---|---|
| 1순위 접수 | 10월 27일(오늘) 09:00\~17:30 |
| 2순위 접수 | 10월 28일 |
| 당첨자 발표 | 95블록 11월 3일 / 99블록 11월 4일 |
| 정당 계약 | 11월 16\~18일 |
95블록과 99블록은 발표일이 달라 함께 신청할 수 있지만, 먼저 발표하는 95블록에 당첨되면 99블록 당첨은 인정되지 않아요. 더 원하는 블록을 기준으로 판단하세요.
자주 묻는 질문
Q. 특공이 미달이면 1순위도 미달일까요?
꼭 그렇지는 않습니다. 특공은 소득·자산 기준이 있어 신청할 수 있는 사람이 제한되지만, 1순위는 그런 기준이 없어 자금 여력이 있는 수요가 들어옵니다. 특히 84㎡ 인기 타입은 경쟁이 붙을 가능성이 높아요. 다만 늘어난 물량만큼 전체 경쟁률은 예상보다 낮아질 수 있습니다.
Q. 1순위에서 떨어지면 기회가 또 있나요?
1순위에서 미달된 타입은 다음 날 2순위로 넘어가고, 계약 단계에서 포기 물량이 생기면 무순위 청약으로 다시 나올 수 있어요. 무순위는 자격 조건이 느슨한 대신, 계약부터 잔금까지 일정이 짧을 수 있다는 점을 주의하세요.
Q. 미달 단지는 나중에 값이 떨어지지 않을까요?
청약 경쟁률과 장기 시세가 꼭 같이 움직이지는 않습니다. 특공 미달은 주로 소득 기준과 분양가의 간극 때문이었어요. 다만 입주까지 5년 넘게 남아 있어, 그 사이 금리와 시장 변화는 누구도 장담할 수 없으니 실거주 관점에서 판단하세요.
당신이 해야 할 일
마지막 당부
아크메르 동탄의 특공 미달은 "인기가 없다"기보다 "특공 대상자가 감당하기 어려운 가격"이라는 신호에 가깝습니다. 1순위에서는 물량이 늘어 기회가 커질 수 있지만, 그 기회는 15억 원 가까운 현금을 마련할 수 있는 분에게만 의미가 있어요. 경쟁률 숫자보다 내 자금 계획을 먼저 보고 결정하세요.
이 글의 수치는 청약홈 접수 결과를 다룬 보도와 분석 콘텐츠(일부는 자동 자막 기준)를 정리한 것이고, 1순위 결과는 오늘 밤 이후 공개됩니다. 정확한 일반공급 물량과 결과는 청약홈에서 꼭 다시 확인하세요.
이 글은 2026년 10월 27일 기준으로 작성했습니다.
참고 자료
- 아크메르 동탄 95 특별공급 청약 경쟁률 + 공급 규모 및 분양가 — 베테랑부동산TV
- 아크메르 동탄, 특공 미달…평균 경쟁률 0.37대 1 — 메트로신문
- '아크메르 동탄' 1808가구 청약 돌입… 26일 특별공급 시작 — 브릿지경제
- '아크메르 동탄' 본격 청약 돌입...26일 특별공급 접수 시작 — 파이낸셜뉴스
- 동탄1 중심 '아크메르 동탄'…84㎡ 17억, 신축 갈아타기 수요 시험대 — 스트레이트뉴스
- 베일 벗은 '아크메르 동탄'…역세권 95 vs 커뮤니티 99 맞춤 경쟁 — 브릿지경제